Продажа квартиры с обременением по ипотеке: особенности и порядок сделки

Жилье, находящееся под обременением, не может быть продано или подарено по закону.

Этот постулат известен как продавцам, так и покупателям. Именно поэтому, выбирая помещение, покупатели избегают таких вариантов.

Однако обремененная жилплощадь имеет один несомненный плюс – оценивается дешевле, чем аналогичные объекты, не находящиеся в залоге.

Именно этот фактор и толкает людей проходить многоэтапную, а иногда и довольно рисковую процедуру покупки обремененной собственности.

У заемщика могут возникнуть обстоятельства, которые не позволят ему продолжать выплачивать взятый заём и принудят расстаться с недвижимостью.

Такие сделки сегодня не редкость, и прежде чем что-то покупать, стоит уточнить, какие трудности ожидают, а главное, сколько времени придется потратить на оформление сделки.

Сущность обременения

Движимое и недвижимое имущество, которое находится в личной собственности, может быть предметом залога. Чаще всего данная процедура производится по отношению к недвижимости, потому что она имеет более высокую ликвидность.

При оформлении жилплощади в залог собственник получает денежные средства на свои нужды, которые обязуется выплатить в установленный срок. Возврат долга сопровождается неизменным начислением процентов за пользование ими.

При этом право на пользование заложенным имуществом остается за владельцем. На заложенное имущество накладывается обременение.

Обременением называется ограничение прав на распоряжение тем или иным имуществом. Оно возникает на основании заключенного договора либо в силу соблюдения принятого законодательства.

Оно может стать следствием добровольного участия в какой-нибудь сделке или производится без согласия владельца, как в случае с арестом имущества.

Если подытожить сказанное, то сущность этого понятия сводится к значительному ограничению прав собственника по отношению к его имуществу.

Приобретение ипотечной квартиры

Ипотечная жилплощадь находится под обременением до того момента, пока заемщик не выплатит взятый кредит полностью.

Данные о том, что квартира под залогом, фиксируются в Росреестре, поэтому продать такое помещение не представляется возможным без согласия кредитора. Купить ипотечную жилплощадь можно, но стоит быть готов к сложностям процедуры.

Они выражаются в сборе дополнительных документов, участии банка в виде третьей стороны сделки, а также сроке заключения договора и вступления в права владения.

Купить обремененную недвижимость можно несколькими способами:

1. Дать продавцу недостающую часть денежных средств для погашения кредита в банке и только после снятия обременения оформить ее на себя доплатив оставшуюся сумму. Такой порядок считается не то чтобы незаконным, но довольно рискованным.
2. Оформить сделку через банк, внеся наличные средства за всю квартиру. Стоимость помещения делится на две суммы – кредитору и заемщику.
3. Переоформить ипотечный заём на покупателя. Этот вариант наиболее сложный, так как банк может не одобрить новую кандидатуру.

Любой вид купли-продажи сопряжен с трудностями и рисками, но имеет бонус в виде экономии денежных средств за счет сниженной стоимости ипотечной недвижимости.

Условия для совершения сделки

Главным условием для проведенияя сделки по обремененной недвижимости является получение согласие той стороны, которая является держателем залога. При покупке ипотечной квартиры кредитор должен быть поставлен в известность в первую очередь. Конечно, делать это обязан заемщик, так как продавцу важен конечный результат.

Кредитная организация, поставленная в известность о том, что заемщик желает продать обремененную жилплощадь, принимает решение о том, каким образом будет произведена процедура. Есть два стандартных варианта:

1. Заемщик сам ищет покупателя, при этом он может провести сделку по более выгодной стоимости.
2. Кредитор берет функцию реализатора на себя. Такой вид невыгоден собственнику, потому что банк может серьезно занизить стоимость квартиры, стремясь найти покупателя как можно скорее.

Первый вариант возможен только в том случае, если заемщик обратился в банк до того, как накопил серьезную просрочку и дело его было передано в судебную инстанцию.

При продаже обремененного жилья в ипотеку кредитная организация обязывает нового заемщика вносить большой первоначальный взнос. Часто речь идет о половине стоимости квартиры, а оставшаяся часть разбивается на ежемесячные платежи.

Основные риски покупателя

Основные риски при приобретении квартиры, находящейся в залоге, ложатся на покупателя. Сама сделка может оформляться различными путями, а потому и разновидности рисков в каждом случае свои.

Покупателю стоит избегать ситуаций, когда продавец предлагает внести аванс для погашения ипотечного займа.

В этом случае высока вероятность того, что деньги будут потрачены не по назначению или продающая сторона вообще откажется от заключения сделки. Конечно, задаток можно вернуть через суд, но процесс это длительный, а сам возврат может производиться частями, что невыгодно обманутой стороне.

При переоформлении ипотечного кредита покупатель защищен со всех сторон, но риски подстерегают его совсем в другом месте. Банк может просто не одобрить кандидатуру и не согласиться на заключение с ним кредитного договора. Деньги покупатель не потеряет, но потратит время.

Необходимо учитывать и иные риски:

1. Квартира, приобретенная по договору долевого строительства, может находиться в двойном залоге – у кредитора и в банке, который финансировал возведение, при условии, что застройщик будет признан банкротом.
2. Продавец может умолчать о том, что в очередь на арест его жилья стоят иные учреждения.
3. Жилье было куплено с использованием материнского капитала. По закону дети имеют в нем свою долю, и продать его можно только при письменном согласии опеки.

Чтобы минимизировать риски, необходимо максимально серьезно отнестись к ситуации, а лучше обратиться к опытному специалисту, который поможет проверить сделку на чистоту.

Процедура

Процесс покупки обремененной недвижимости состоит из нескольких этапов. Для того чтобы защитить себя от необоснованных рисков и максимально отстоять свои интересы, необходимо соблюдать такую последовательность:

1. Производим самостоятельную оценку ситуации. Для этого требуем от продавца документы правоустанавливающего характера, технические бумаги и выписку из ЕГРН, сделанную недавно.
2. Знакомимся с кредитным договором. Важно обратить пристальное внимание на условия предоставления займа, суммы выплат, процентную ставку, особые условия и т.д.
3. Интересуемся, существуют ли особые критерии, которые способны серьезно усложнить ситуацию, как-то наличие созаемщиков, несовершеннолетних детей, зарегистрированных на жилплощади лиц.
4. Выбираем оптимальную схему купли-продажи.
5. Составляем и подписываем предварительный договор. Для покупателя будет лучше, если соглашение оформиться с участием нотариуса, хотя для данного бланка это не является обязательным условием.
6. Передаем документы в банк для одобрения дальнейших действий.
7. Подписываем основной договор купли-продажи и вносим денежные средства за помещение.
8. Проходим регистрацию прав собственности в Росреестре.

Процесс даже на бумаге выглядит трудоемко, а уж на деле он и вовсе отнимает немало сил и времени. Но итогом усилий может стать довольно выгодный по цене объект недвижимости.

Получение согласия банка

Только кредитная организация может дать разрешение на проведение сделки, она же имеет полномочия отказать в ней. В общем, для кредитора не столь важно, кто будет владельцем квартиры, но для нее имеет решающее значение, получит ли она прибыль по итогу сделки.

Если банк видит, что заемщик больше не справляется со своими обязательствами, то ему выгодно переложить обязательства на другое лицо. Но новый заемщик должен не просто соответствовать стандартным требованиям кредитования, а значительно превышать их.

Таким образом, финансовые учреждения страхуются от повторения ситуации.

Если покупатель платит всю сумму стоимости, то особых проблем не возникнет. А в случае с переоформлением кредитных обязательств понадобится внести серьезный первоначальный взнос и иметь высокий уровень доходов для погашения последующих ежемесячных выплат.

Внесение денег

Сделка, совершаемая открыто через банк, подразумевают особую процедуру передачи денежных средств.

Продавец, выставляя свою квартиру на продажу, желает не только снять с себя бремя платежей по кредиту, но и вернуть вложенные им ранее средства.

Конечно, рассчитывать на полный возврат уплаченных банку средств не приходится. Большой удачей будет, если вернется хотя бы половина денег. Все финансовые вопросы урегулируются до подписания основного договора.

В частности, стороны определяются, какие суммы будут перечислены продавцу, а какие банку.

Покупатель обязан внести оговоренную сумму денежных средств в ячейку или открыть два депозитных счета:

1. Один на имя продавца.
2. Второй на счет банка.

После подписания основного договора счета разблокируют, и получатель может снимать с них деньги.

Снятие обременения

При единовременном выкупе ипотечного жилья покупателю необходимо провести процедуру снятия обременения с квартиры. Для этого банк должен дать письменное разрешение, обычно получить его можно в течение 30 дней после погашения займа. Кредитор отдает погашенную закладную и ставит подпись на заявлении в Росреестр, где излагается просьба о снятии обременения.

А вот при переоформлении кредита с одного лица на другое о снятии обременения речь не идет. Закладная переписывается на имя нового владельца и будет считаться погашенной только после того, как заемщик внесет последний взнос.

Снять обременение можно в Росреестре. Для этого собирается пакет документов и заполняется стандартный бланк заявления.

Регистрация права собственности

Регистрация права собственности производится вне зависимости от того куплена жилплощадь по полному расчету или оформлена в новый заём. Внести свои данные в государственный реестр недвижимости обязан каждый покупатель после завершения сделки.

Переоформление владения производится на основании поданных документов. В их список входит:

1. Договор купли-продажи.
2. Кредитное соглашение.
3. Кадастровый и технический паспорт. Выписка из ЕГРН.
4. Паспорт нового собственника.

Документация может быть подана как напрямую в Росреестр, так и через отделение МФЦ.

Особенности сделки с участием Сбербанка

Квартира, купленная в ипотеку через Сбербанк, также может быть продана, но следует учитывать некоторые особенности таких сделок.

Для покупателя участие Сбербанка является дополнительной гарантией успешной и прозрачной купли-продажи.

Переоформляя ипотеку с одного заемщика на другого, необходимо учитывать, что обязательным условием новых кредитных отношений будет внесение 50% стоимости жилья в качестве первоначального взноса.

Документы для оформления

Покупатель обремененного жилья, который желает стать не только новым владельцем квартиры, но и заемщиком банка под залог помещения, должен предоставить в банк следующий пакет документов:

1. Паспорт гражданина РФ.
2. Свидетельство о браке/разводе.
3. Свидетельства о рождении детей.
4. Согласие супруги на покупку обремененной квартиры.
5. Справку о доходах по форме 2-НДФЛ за последние шесть месяцев.
6. Выписку из трудовой книжки.
7. Выписку из банка о наличии средств для первоначального взноса.

Кроме прочего, банк проверит кредитную историю покупателя и при обнаружении негативных моментов в займе будет отказано.

Источник: https://pravo.estate/kvartira/ipoteka/kvartira-s-obremeneniem/

Покупка квартиры с обременением по ипотеке

Главная » Купля-продажа квартиры » Покупка квартиры с обременением по ипотеке

1 964 просмотров

При оформлении ипотечного кредита банк запрашивает обеспечение. Им может выступать как приобретаемое жилье, так и любая другая недвижимость, которая устроит банк. Как следствие, на объект накладывается обременение. В теории, квартиру можно попробовать продать, однако для этого требуется получить согласие банка.

Что значит обременение при покупке квартиры

Обременение – это запрет на выполнение ряда действий для владельца. И в то же время, это одно из основных условий оформления ипотеки, благодаря которому банк может получить права на данную квартиру при наличии просроченной задолженности или других нарушений со стороны залогодателя.

Таким образом, квартира хоть и остается в собственности владельца, но фактически распоряжаться он ею практически не имеет права: максимум прописать кого-то или сделать ремонт (и чаще всего, то и другое тоже нужно делать только после получения согласия банка).

Риски покупки квартиры с обременением ипотекой

Покупка квартиры с обременением по ипотеке – это достаточно выгодная система, при которой покупатель выплачивает часть стоимости жилья продавцу и становится заемщиком по ипотечному договору.

Разумеется, реализовать подобное можно только при наличии согласия от банка. Так как выплачивать кредит придется с учетом процентов и всевозможных дополнительных платежей, общая стоимость будет существенно ниже рыночной. Так что – это отличный вариант получить жилье и сэкономить. Более того, раз в сделке будет участвовать банк, это практически на 100% исключает любые мошеннические операции.

Но есть и риски при покупке такой недвижимости:

РискОписание

Двойное обременение	На квартиру может быть наложено 2 и более обременений. Погасив кредит в одном банке, потом придется разбираться с другими долгами. Этот момент нужно проверять.
Штрафы и пени	Продавец может умолчать о том, что помимо основного долга и процентов, придется оплачивать еще и штрафы. Их сумма может быть даже больше базовой задолженности. Для проверки нужно обращаться в банк.
Снятие обременения	Этим придется заниматься лично или, как минимум, контролировать процесс. Может занять некоторое время.

В зависимости от ситуации, могут возникать и другие проблемы. Например, продавец может требовать авансовый платеж, якобы с целью расплатиться с долгом, чтобы это не пришлось делать покупателю из собственных средств. Вроде бы благородный порыв, но нередко он является откровенно мошенническим.

Пример: Относительно продавца квартиры подан иск в суд с целью забрать эту недвижимость. Человек прекрасно понимает, что уже не сможет ее продать и потому придумывает описанную выше схему.

В результате покупатель просто передает деньги и ничего не получает взамен.

Логично, что у продавца, как потом выяснится, денег уже нет: «ушли на погашение долгов», взять с него больше нечего, а квартиру купить уже нельзя.

Несмотря на возможные риски, если их тщательно контролировать и перепроверять всю информацию, покупка квартиры с обременением по ипотеке может стать отличным решением для любой семьи.

Порядок действий

1. Узнать всю доступную информацию от продавца.
2. Уточнить данные в банке (особенно относительно обременений и долгов).
3. Получить согласие банка (обычно этим занимается продавец).
4. Переоформить на себя договор ипотеки, залога и обременение. Одновременно с этим заключается договор купли-продажи и передача суммы продавцу.

Далее придется выплачивать ипотечный кредит. Лучше всего сделать это сразу, досрочным погашением, так переплата будет минимальной. Кроме того, после погашения долга нужно проконтролировать, чтобы обременение было снято.

И только когда это будет сделано новый владелец квартиры наконец получит возможность распоряжаться своей недвижимостью в полном объеме.

Документы

В отличие от стандартного договора купли-продажи, при покупке квартиры с обременением по ипотеке придется учитывать еще и требования банка. Многое зависит от ситуации и финансовой организации, но примерный перечень документов будет выглядеть так:

• Паспорта покупателя и продавца.
• Документы на недвижимость (например, договор дарения и выписка из ЕГРН).
• Договора ипотеки и залога.
• Справка 2-НДФЛ или аналоги.
• Копия трудовой книжки, заверенная руководителем компании, где работает покупатель.

Если владельцев несколько – нужны документы на каждого из них. Кроме того, если одним из владельцев является несовершеннолетнее/недееспособное лицо, требуется разрешение органов опеки и документы на опекуна/представителя.

Помимо непосредственно той суммы, которая нужна на покупку квартиры, дополнительные расходы обычно зависят от банка. Например, может потребоваться оформить страховой полис. Кроме того, договор купли-продажи предполагает нотариальное заверение. Стоимость такой услуги может варьироваться от 2-5 тысяч рублей и выше. Сильно влияет регион проживания.

Сроки

В среднем, на всю процедуру может уйти около 2-3 месяцев из которых значительная часть времени уйдет на согласование сделки в банке. Если же все готово, то все стороны будут заинтересованы в том, чтобы произвести покупку-продажу как можно быстрее – буквально за 1 день.

Если планируется досрочное погашение ипотеки, придется подать заявление об этом заранее (обычно дней за 14, но тут тоже все зависит от условий обслуживания в банке). Отказать в досрочном погашении банк не имеет права, однако он вполне может требовать оповещения за определенный срок (п.4, ст.

11, закона №353-ФЗ).

Предварительный договор купли продажи квартиры с обременением ипотекой

Договор купли-продажи обычно составляется нотариусом и проверяется всеми сторонами. Особенно в этом упорствует банк, желающий подстраховаться от любых спорных ситуаций. Как следствие, покупатель должен только изучить документ и, если какие-то пункты не устроят – потребовать их изменить. Примерная форма может выглядеть так:

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с обременением по ипотеке Приобретение недвижимости с обременением – это достаточно сложная процедура, при которой нередко возникают многочисленные проблемы.  Значительную их часть заранее практически невозможно предусмотреть. На бесплатной консультации опытные специалисты разберут часто встречающиеся спорные ситуации, и они же могут выступить в качестве представителей клиента. Такой подход позволит исключить любые мошеннические операции.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem-po-ipoteke/

Покупка квартиры с обременением по ипотеке в 2020 году — риски, в Сбербанке, для покупателя, Втб 24, с материнским капиталом

Если вы собираетесь купить квартиру с обременением по ипотеке, то стоит знать, что придется придерживаться особого порядка.

Есть определенные особенности такой сделки. Но на что же обращать внимание, куда идти и как действовать в 2020 году?

Довольно часто покупаются квартиры с обременением ипотеки. Но сделка требует внимательности. Договор стоит составлять с учетом данных обстоятельств, и основываясь на дополнительные справки.

Не возникнет никаких неприятностей только в том случае, если покупателя уведомили о том, что жилье приобретено по ипотеке, и он знает все особенности подобной сделки.

Общие моменты

Причина того, что собственник ипотечной недвижимости решает продать объект, к примеру, — неспособность погашать задолженность.

И некоторые покупатели готовы взять такое жилье, так как есть такие преимущества:

Стоимость объекта	Будет ниже той, что установлена на рынке на аналогичные квартиры
Так как участником сделки будет выступать кредитор	Покупатель получает гарантию того, что не попадется в ловушку мошенников-продавцов

Что нужно знать

Обременение — понятие многогранное, и суть такова, что владелец жилого помещения связан условиями и ограничениями. У собственника нет права распоряжения таким имуществом.

• Данные обо всех ограничениях отражены в ЕГРП, да и в самом свидетельстве прав собственности будет стоять особая пометка.
• После заключения договора купли-продажи все ограничения в полной мере перейдут к новому владельцу.
• При обременении по ипотеке заемщик не вправе совершать сделки, если банк-кредитор не даст соответствующего разрешения.
• Ипотека же представляет собой целевой кредит, который выдается банком под залог покупаемой квартиры.

Заемщик становится владельцем, и вправе лишь делать ремонт или совершать перепланировку. Может также прописаться сам и прописывать членов семьи.

Продажа же, обмен или сдача объекта в аренду будет невозможной, пока банк не снимет обременение.

1. Покупая квартиру с обременением нужно выяснять, есть ли прописанные граждане, какой размер долга перед кредитором.
2. Для того, чтобы обременение снять, стороны соглашения купли-продажи должны в документе отразить, что покупатель обязан уплатить банковскому учреждению оставшуюся сумму долга.
3. Если такого соглашения не будет, то сделка будет просто невозможна. Стороны сделки по покупке недвижимости с наличием обременения по ипотеке:

• владелец недвижимости, на имя которого оформлена ипотека;
• покупатель, который соглашается приобрести жилье в ипотеке;
• банк, который является кредитором;

Какие бывают виды

Виды обременений:

Ипотека	При которой для продажи необходимо получать согласие банка
Рента	Согласие на продажу должен дать рентополучатель
Арест	На помещение при наличии задолженностей по коммунальным платежам (продажа возможна после погашения долга)
Найм	Продажа возможна, но вот выселение жильцов — нет, пока не окончится срок действия договора
Прописка	Выписать жильца против его воли после покупки объекта можно только в судебном порядке
Сервитут	Могут пользоваться землей, что не находится в собственности лица

Нормативное регулирование

При оформлении ипотечного кредита нужно руководствоваться положениями ФЗ № 102, что был принят в июле 1998 года.

Порядок и основания наложения обременений прописаны в ФЗ № 122, что утвержден в июле 1997 году.

Покупка квартиры с обременением в ипотеку

Чтобы сделка состоялась, нужно будет отправиться в такие инстанции:

• в отделение Росреестра;
• в банковское учреждение;
• в домоуправление;
• в нотариальную контору.

Каковы риски для покупателя

Недостатки сделки:

Покупатель может заплатить указанную сумму	А обременение так и не снимут
Если обременение не сняли	То сделка не может быть совершена, пока ситуация не прояснится
Уплаченную сумму можно будет вернуть	Только после судебной тяжбы, и не всегда полностью
Даже в том случае, если покупатель сможет приобрести квартиру	Что находится под обременением, он станет полноправным владельцем, но и должником перед банком
Процесс переоформления квартиры	Будет более длительным и проблематичным
Банк будет контролировать ситуацию	Пока не будут выплачены все средства по ипотеке

Есть и такие риски:

Средства будут рассчитаны не точно	При просрочке платежей могут начисляться пеня и штраф. И банк о таких «сюрпризах» уведомит уже при заключении сделки купли-продажи
Недвижимость может быть в залоге у компании или гражданина	Двойной залог
Если будет подан иск в отношении продавца	Уполномоченный орган не совершит регистрационные действия

Если есть неблагоприятные обстоятельства, сделка может не совершиться. В результате покупатель рискует потерять свои деньги, и еще будет должен по своим обязательствам перед финансовой организацией.

Иногда продавец отказывается продавать квартиру после того, как покупатель внесет задаток и снимет обременение.

А после погашения долга по кредиту банк не будет возвращать средства. Есть риски и того, что будет потеряно внесенные задатки в результате смерти продавца.

Так суд сможет обязать продавца заключать договор или возвращать уплаченную покупателем сумму.

Основные условия сделки

Квартира может быть куплена 2 способами:

• без привлечения заемной денежной суммы;
• с оформлением ипотечного кредита на приобретение.

Каждый способ несет риски для покупателя. Если сделка совершается без привлечения заемной суммы, то необходимо сначала снять обременение.

Схема действия такова:

Покупатель вносит задаток	Чтобы покрыть остаток долга перед кредитором
Банковское учреждение снимет обременение	И у собственника появляется возможность совершить продажу
Составляется договор о покупке	Выплачивается вторая часть средств

Важно составлять с владельцем соглашение, заверенное в нотариальной конторе, согласно которому покупатель возьмет на себя обязательство по погашению остатка долга перед банком.

Когда банковское учреждение выдаст справки, подтверждающие полное погашение ипотечной суммы, сделка купли-продажи будет совершаться по стандартной схеме.

Цена недвижимости по соглашению о покупке должна быть больше, чем сумма, уплачиваемая банку. Разницу передают продавцу после регистрации договора в уполномоченном органе.

Если покупатель предпочел второй способ покупки, необходимо получить разрешение от сотрудника банка на продажу.

Если должник погасил сумму, которая не достигает половины стоимости, то разрешение вряд ли удастся получить.

Выход — покупатель получает кредит в банке-залогодателе (не в ином финансовом учреждении). Если меняется заемщик, квартира останется залоговой в банке, но покупатель получит право жить в ней.

Обязательно обращайте внимание на такие моменты:

Нужно взять выписку из ЕГРП	Чтобы выяснить, нет ли иных обременений
Рассчитываясь с продавцом, берите расписку	Идеальный вариант расчетов — передача средств через банковскую ячейку
Берите выписку из домовой книги	Чтобы узнать, нет ли прописанных граждан в помещении
Не забывайте, что составлять договор о покупке можно	Только после выдачи разрешения банком

Важное условие сделки — цена недвижимости. Ее обязательно прописывают в соглашении, и она должна превысить сумму расчета по кредиту. После регистрации сделки в Росреестре разницу доплачивают собственнику квартиры.

Снятие обременения

Чтобы сделка купли-продажи была возможной, необходимо снять обременение. Нужно будет погашать долга перед банком или продавцом.

Для подтверждения оплаты необходимой суммы подаются справки в Росреестр, где вносят записи в ЕГРП. Погашение задолженности возможно за счет средств продавца или покупателя.

Если деньги передаются продавцу от покупателя, составляется предварительное соглашение, где оговариваются все условия расчета и сроки выполнения своих обязательств.

В документе должна стоить отметка «Обременение отсутствует». Только после этого можно заключать основное соглашение о покупке квартиры.

Снятие обременений может осуществляться и в судебном порядке, после чего все изменения отражают в базе данных Росреестра в течение 3 дней.

Если обременение будет снимать покупатель, нужны такие справки:

В регистрационную палату должны явиться все участники сделки купли-продажи. В отдельных ситуациях необходимо присутствовать и сотруднику финансового учреждения.

Снятия обременения не достаточно. Нужно еще и подать запрос для получения свидетельства, в котором будет указано, что вы являетесь собственником.

Порядок заключения сделки

Купить ипотечную квартиру можно:

У собственника	Заемщика
У банка	Более удобный вариант (безопасный и простой)

В каждом случае стоит готовить разные документы, так как участником сделки может выступать гражданин или юридическое лицо.

Процесс покупки недвижимости у банка такой:

1. Берут в аренду 2 ячейки — для банковской организации и продавца-заемщика.
2. Получают справку в банке, чтобы подтвердить погашение долга.
3. Заключают договор о покупке.
4. Регистрируют соглашение в отделении Росреестра.

Если покупать будете у заемщика, стоит придерживаться такого порядка действий:

1. Заключите предварительное соглашение о покупке, чтобы не было риск того, что условия сделки будут изменены.
2. Выплатите оставшийся долг продавцу.
3. Продавцом вносится сумма задолженности.
4. Получите в банке справку об отсутствии обременения.
5. Составляется и регистрируется в уполномоченном органе основное соглашение купли-продажи.
6. После регистрации сделки платится оставшаяся сумма за квартиру.

В сбербанке

Сбербанк сразу оформляет соглашения, оговаривая возможность последующей продажи объекта. Но для совершения сделки стоит получить согласие банка.

Заемщик должен обратиться к специалисту для выяснения условий, который необходимо выполнить.

При подаче заявки заемщик указывает причину продажи, иначе можно и не рассчитывать на получение разрешения.

Видео: покупка и продажа ипотечных квартир

Кстати на портале Сбербанка есть отдельный раздел, где выставлены ипотечные квартиры для продажи. Если новый заемщик докажет свою платежеспособность, банк пойдет ему навстречу.

Остановимся подробнее на там, как действовать участникам сделки, если одна из сторон — Сбербанк:

1. Продавец запрашивает в банке сведения о сумме долга и передает их покупателю.
2. Стороны составляют предварительное соглашение о купле-продаже.
3. Покупатель платит задаток.
4. Продавец полученными средствами гасит сумму долга или передает такое право покупателю.
5. Остаток стоимости квартиры покупатель размещает в банковской ячейке.
6. Оформляются права собственности на покупателя.
7. Снимается обременение банком.
8. Переоформляют свидетельство о регистрации, если сдан устаревший документ.
9. Продавец забирает деньги с ячейки.

Втб 24

Процедура покупки ипотечной квартиры в Втб 24 такая же, как и в остальных банках. Хотя есть один специфический момент.

Когда гражданин обратится в учреждение за консультацией, он вправе также попросить перевести права собственности у кредитной фирмы.

Покупатели могут приобрести ипотечное жилье по льготным программам. К примеру, банк предлагает уплатить только 20% в качестве первоначального взноса.

Недостатки для заемщика — так как придется обращаться к посредническому банку, нужно заплатить проценты от суммы сделки.

Да и цена квартиры может быть достаточна для уплаты задолженности, но она будет ниже среднерыночных показателей.

Если с материнским капиталом

Еще с одним риском сталкивается покупатель в том случае, если покупает жилье с обременением, которое приобреталось собственником с привлечением средств материнского капитала.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке, где прописаны дети, представит некоторые сложности.

Владелец по закону обязан после того, как погасит долг и снимет обременение, выделить долю квартиры детям.

Только после этого сделка купли-продажи может быть совершена, а договор подписан. Сразу же сдают пакет документов в отделение Росреестра, чтобы зарегистрировать права собственности на продаваемый и покупаемый объект.

Если подойти к совершению сделки грамотно, то она будет безопасна. Если вы не уверены в том, что справитесь самостоятельно, отправляйтесь к риелторам.

Для них составление подобных договоров, когда объектом покупки выступает жилье с обременением по ипотеке, не составит трудностей.

И вы сможете сэкономить на покупке и стать полноправным владельцем в кратчайшие сроки.

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://jurist-protect.ru/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem-po-ipoteke/

Как осуществить продажу квартиры с обременением по ипотеке? Описание способов и пошаговая инструкция

На рынке вторичного жилья иногда встречаются продажи квартир, приобретённых когда-то по договору об ипотеке. В том случае, когда ипотека ещё не закрыта, но владелец уже хочет расстаться со своим имуществом, продажа требует соблюдения некоторых дополнительных мер.

Итак, как продать или купить квартиру, если на нее наложено обременение по ипотечному кредиту, чтобы не нарушить требования закона? И можно ли реализовать долю жилья, которое куплено в кредит и если да, то как это сделать?

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: +7 (499) 504-88-91 Москва +7 (812) 385-57-31 Санкт-Петербург

Способы продажи жилья, купленного на заемные средства

Прежде всего нужно отметить: продажа жилья с обременением по жилищному кредиту – это вполне законный шаг. Более того, иногда кредитные организации, на чьи деньги было куплено жильё, сами заставляют должника продавать квартиру, чтобы погасить накопившуюся задолженность по ипотечным платежам.

Однако легальных способов оформить продажу так, чтобы она не нарушала закона и не могла быть потом оспорена на основании ст. 29 и ст. 33 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», не так много. Рассмотрим порядок продажи жилья, если оно в кредите.

Досрочное погашение долга

Первым вариантом, соответствующим закону, является тот, когда должник быстро рассчитывается с банком, где он брал деньги и снимает обременение с квартиры. В этом случае её продажа ничем не будет отличаться от обычной сделки между продавцом-собственником и покупателем. Такие сделки часто используются в двух случаях:

1. Если покупатель настолько заинтересован в покупке конкретного жилья, что заранее передаёт продавцу недостающую сумму для погашения ипотеки.
2. Когда продаётся квартира в строящемся доме – «незавершёнка», даже обременённая ипотекой, обычно дешевле, чем уже введённое в эксплуатацию жильё.

Однако такой вариант требует следующих условий:

• Согласия банка либо условий договора, допускающих досрочное погашение. Кредитной организации не всегда выгодно, чтобы должник рассчитывался раньше времени и потому они могут вводить ограничения (например, досрочное погашение возможно лишь если уже ранее оплачено не менее половины регулярных платежей).
• Изменение записи в ЕГРН. Согласно ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» обременения – в том числе и ипотека – подлежат государственной регистрации. Даже если кредитор дал согласие и долг погашен, то до момента когда Росреестр зафиксирует изменения статуса квартиры, ипотека всё равно будет указана во всех документах.

ВАЖНО! Если квартира была в собственности меньше трёх лет, то согласно НК РФ может потребоваться уплата 13% от её стоимости по НДФЛ. Но при этом надо учитывать, что, как разъясняла неоднократно ФНС РФ, ипотечные платежи должны вычитаться из стоимости квартиры.

Привлечение банка к сделке

Другим распространённым вариантом является тот, когда продавец предварительно согласовывает продажу с банком и представитель кредитной организации подписывает договор в качестве третьего лица. В этом случае квартира переходит к покупателю уже без обременений, а из вырученных сумм гасится долг перед банком по ипотеке.

Кроме того, в рамках этого варианта возможен и такой шаг, как продажа квартиры с помощью кредитора. В этом случае ищет покупателя и оформляет необходимые документы уже сама кредитная организация. Кредитор лишь получит деньги за минусом тех сумм, которые он должен банку.

Нужно помнить, что банк заинтересован лишь в получении суммы долга и процентов по нему. Поэтому при продаже квартиры через кредитора есть риск, что цена сделки будет минимальной.

Замена заемщика

Такой вариант часто предпочитают сами покупатели: ипотечные квартиры с выплаченной уже частью долга часто стоят дешевле, чем на обычном рынке «вторички».

Здесь тоже требуется согласие банка на то, чтобы обязательства по договору были переведены на новое лицо. В остальном же для покупателя процедура будет выглядеть так же, как при первом оформлении ипотеки – потребуется тот же комплект документов.

Возможна также ситуация, когда в качестве покупателя будет выступать другая кредитная организация. Это возможно, если гражданин с долгом по ипотеке смог найти банк, который даст ему новый кредит для погашения старого.

В этом случае долг переводится на новый банк, а старому должник уже ни чем не обязан. Однако далеко не все кредиторы согласны на такую переуступку: многие либо отказываются заключать такие договоры, либо используют повышенный процент.

Внимание! Если квартира была куплена в рамках военной ипотеки, то согласно закону №117-ФЗ от 2004 года, обременение всё равно может остаться.

По такой форме ипотеки заёмщик несёт обязанности не только перед банками, но и перед Министерством обороны РФ. Обременение снимается лишь при условиях, предусмотренных законом (20 лет выслуги, увольнение по возрасту или по состоянию здоровья после заключения медкомиссии и т. д.).

Пошаговая инструкция

Вне зависимости от того, какой используется вариант продажи жилья, находящегося в кредите, продавцу придётся пройти через ряд этапов.

Получение разрешения и снятие обременения

ГК РФ и ФЗ об ипотеке прямо запрещают должнику распоряжаться заложенным имуществом, в том числе и находящимся под ипотекой, без согласия банка. Поэтому первым шагом всегда будет снятие обременения. Снять его можно следующими способами:

1. Досрочно погасив долг перед кредитором.
2. Переведя долг на другое лицо – в этом случае продавец оказывается «чист» и ни чем не обязан банку.

Чаще всего используется именно второй вариант, при котором долг по ипотеке переходит или к гражданину-покупателю, или к другому банку, выкупившему ипотеку. Сама процедура снятия различается в зависимости от банка.

Передача документов

Для этого покупатель должен:

1. Обратиться в отдел ипотеки своего банка.
2. Передать туда документы, касающиеся квартиры. Их пакет будет зависеть от условий сделки, но всегда требуется:
   • выписка из ЕГРН;
   • справка о задолженности по квартплате;
   • выписка о количестве зарегистрированных лиц;
   • предварительный договор купли-продажи либо же соглашение о задатке.

Оформление договора

Поскольку договор купли-продажи всё равно должен быть завизирован банком, лучше привлечь его специалистов к составлению такого документа. В остальном же процесс подготовки договора не отличается от обычной купли-продажи:

1. Документ должен быть один и в письменном виде.
2. Нотариальная форма может использоваться, но не является обязательной.
3. Если ранее покупатель уже перечислял или передавал продавцу наличные для погашения ипотеки, то об этом должна быть отметка в договоре, либо же к нему прилагается соглашение о задатке.
4. В договоре чётко определяются данные о квартире – её адрес и кадастровый номер. Без этого право не будет зарегистрировано.
5. Если продавец состоит в браке, то потребуется ещё нотариальное согласие от его жены (для женщины – мужа).

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры с ипотечным обременением

Регистрация перехода права

Право собственности на любое недвижимое имущество должно быть зарегистрировано. Только тогда оно имеет юридическое значение и может использоваться. Не является исключением и квартира.

После того как договор составлен и подписан всеми сторонами, новый собственник должен обратиться в Росреестр, чтобы там была изменена запись в ЕГРН.

Сделать это он может следующими способами:

• Лично обратившись в местное отделение Росреестра в приёмные часы.
• Подать заявление и прилагающийся к нему договор через МФЦ («Мои документы» или аналогичный).
• Подать электронное заявление через портал «Госуслуги», если у него есть там подтверждённый аккаунт и электронная подпись.

ВАЖНО! Если договор решено всё-таки заверить у нотариуса – подать можно и с его помощью. Для нотариуса электронная подпись сейчас обязательна.

Получение денег

При оплате за квартиру наличными деньгами самый распространённый вариант передачи такой:

• Сумма делится на две части.
• Первая (задаток) идёт на погашение задолженности. Вторая помещается в арендованную в том же банке ячейку. Условия аренды должны быть такими, чтобы продавец получил к ней доступ только после того, как закончилась регистрация права. Для безопасности продавца можно предусмотреть условия, по которым покупатель, положив деньги, не будет иметь доступа к ячейке в течение определённого срока.
• Предъявив необходимые документы, продавец забирает остаток средств.

Из-за государственного контроля за оборотом наличных денег всё больше людей стараются пользоваться электронными расчётами. Соответственно и оплатить цену квартиры при покупке можно перечислением с карточки на карточку или со счёта на счёт.

Кроме того, если покупатель сам ипотечник, то передача средств от банка покупателя банку продавца будет как раз оформляться переводом. Его правила определяются законодательством о банковской деятельности и бухгалтерском учёте.

Особенности

К дополнительным особенностям, характерным для продажи именно квартир в ипотеке, можно отнести следующее:

1. Меньший риск мошенничества. Поскольку в сделке участвуют специалисты банка, они жёстко контролируют совершение операции.
2. Меньшая цена, чем на рынке. В том случае, если происходит замена должника в договоре ипотеки, можно ограничиться уплатой лишь задолженности продавца перед банком.
3. Больший срок продажи. Как раз из-за того, что банк контролирует сделку, на каждом этапе документы проверяются, и сроки совершения действий растут.
4. Задержка с получением средств. Если используется банковская ячейка, то передача денег будет только после окончания регистрации права в Росреестре.

Можно ли реализовать долю в недвижимости, если она в кредите?

Процедура продажи не квартиры целиком, а доли в праве на неё мало чем отличается от той, которая описана выше. Однако здесь нужно учитывать некоторые особенности, характерные для совместной собственности:

• Прежде чем заключать договор, продавец обязан письменно известить каждого из владельцев долей и предложить им выкупить его часть по заявленной цене. Лишь если получен отказ или в установленный срок не будет дан ответ, можно действовать дальше. Срок согласно ст. 250 ГК РФ составляет 1 месяц со дня получения извещения.
• Если доля принадлежит лицу, состоящему в браке, то он сначала должен у нотариуса оформить согласие супруга на продажу.
• Если одним из совладельцев является несовершеннолетний (например, квартира покупалась с использованием материнского капитала, а ипотека взята на недостающую часть цены), то потребуется получить разрешение от органов опеки и гарантировать, что ребёнку либо будет предоставлена равноценная доля в собственности на новое жильё, либо его часть денег будет положена на специальный счёт в банке, откуда они могут быть направлены только на покупку новой квартиры.

Заключение

Легко увидеть, что продажа ипотечной квартиры значительно сложнее обычной сделки с жильём. Однако если грамотно подойти к каждому шагу её совершения и согласовать свои действия с банком, такая продажа будет вполне законной.

Источник: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/v-ipoteku/zhile-s-obremeneniem.html