Документы для оценки квартиры для ипотеки

Вы собрались купить квартиру в ипотеку.

Банк одобрил заявку на кредит, агент подыскал подходящую квартиру. Следующий шаг — собрать для банка полный комплект документов. В нем обязательно будет оценка недвижимости.

Елена Евстратова

продавала и покупала недвижимость с оценкой

Когда банк дает заемщику ипотечный кредит, он автоматически берёт в залог ту недвижимость, которую на этот кредит покупают: «Вот тебе деньги, но, пока ты всё не вернешь, квартира как бы моя». Если заемщик не возвращает деньги, банк имеет право забрать квартиру и продать ее на торгах.

Сила ипотечного кредита как раз в том, что квартиру легко продать с торгов — на языке банков это ликвидный залог. Банки уверены в выдаваемых кредитах, поэтому могут снижать ставки.

Банку важно, на что именно он дает 3 000 000 рублей: на хижину или на квартиру. Сможет ли он в случае чего продать эту квартиру за те же 3 миллиона? На этот вопрос ему должна ответить оценка.

Для покупателя оценка — дополнительная гарантия, что объект стоит тех денег, за которые продается.

Оценкой недвижимости занимаются оценщики. Их деятельность регулируется федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.

Что обязательно должно быть у оценщика:

По закону банки обязаны принимать оценку любого оценщика. Но в реальности банки сами аккредитовывают компании, оценке которых доверяют. Какие именно оценщики котируются у конкретного банка, обычно написано на сайте. Сбербанк сотрудничает с 256 оценщиками, банк «Возрождение» — с 90.

Как быстро выезжает оценщик. Нормальный срок — 1—2 дня.

Как долго готовится отчет. Обычно за 3—5 дней.

Сколько стоит оценка. Средняя стоимость по Санкт-Петербургу — 3000 рублей. В Москве цены начинаются от 2500 рублей.

Оценка квартиры оформляется в виде отчета. Отчет хранится в распечатанном виде вместе с закладной на квартиру.

В отчете обязательно должно быть прописано:

• кто заказал и кто выполнил оценку, по какому методу;
• что это за квартира, в каком состоянии, как ей пользуются;
• как дела на рынке, на котором эта квартира будет продаваться;
• за сколько ее можно будет продать обычно или с торгов;
• какие есть приложения к оценке в виде фотографий и копий документов.

Без печати и подписи оценщика отчет недействителен. К отчету прикладывают одностраничный документ с кратким содержанием отчета. Его отдают в банк вместе с отчетом.

На обложке отчета — основная информация о квартире, заказчике и исполнителеФотографии из отчета об оценке. В отчете фигурируют копии всех документов, а также фотографии всех деталей квартиры, включая пол и светильникиОбъем хорошо сделанного отчета — не менее 40 страницОтчет распечатывают, брошюруют и обязательно прошивают

• Задача оценщика — рассчитать рыночную и ликвидационную стоимость объекта.
• Рыночная стоимость — цена квартиры, если ее продавать без спешки и форс-мажорных обстоятельств.
• Ликвидационная стоимость — минимальная цена, за которую банк продаст квартиру в короткий срок.
• Чтобы рассчитать эти показатели, оценщик оценивает саму квартиру и смотрит состояние рынка недвижимости по похожим объектам.

Район, в котором находится недвижимость. Он влияет на стоимость квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Московском районе в среднем на 20 000 рублей дороже, чем в Невском. Поэтому квартира в новом доме, который построили среди старых панельных домов, будет стоить дешевле аналогов в хорошем районе.

Оценщики используют исследования и данные с порталов недвижимости. Это страница исследования с сайта «Бюллетень недвижимости»

Технические характеристики здания: в каком году дом построили, когда делали капитальный ремонт и сколько в доме этажей. Учитывается всё: наличие мусоропровода, организованность парковки, состояние парадной.

Оценщик убедился, что в ближайшие 20 лет дом не снесутДом обязательно проверяют по базе домов под снос или реконструкцию

Состояние квартиры. Какой этаж, сколько комнат и есть ли ремонт. Оценщик смотрит даже на то, линолеум или ламинат постелен на полу, есть ли кафель в ванной и как сделано освещение в квартире.

Состояние квартиры имеет значение: если обои грязные, в отчете ставят пометку «требует ремонта».

Ремонт с обоями и за 70 тысяч рублей, и за 5 тысяч приравнивается к «евроремонту». Поэтому ждать, что оценщик включит в стоимость квартиры полную цену дизайнерского ремонта, не стоит. В лучшем случае он поставит повышающий коэффициент на ремонт.

Фрагмент отчета, в котором оценщик сравнивает несколько квартир

Ликвидационная стоимость рассчитывается по формулам. Здесь имеют значение эластичность спроса и стоимость денег во времени.

Пример эластичности спроса. На трехкомнатную квартиру в новом доме на первом этаже спрос небольшой, потому что большой метраж и низкий этаж отпугивают покупателей. Продать такую квартиру за короткий срок можно только по низкой цене. Разница между рыночной и ликвидационной ценой — до 3 млн рублей.

На однокомнатную квартиру на среднем этаже панельного дома в 5 минутах ходьбы от метро высокий спрос, потому что такие квартиры всегда востребованы рынком. Ликвидационная стоимость такой квартиры близка к рыночной.

Пример стоимости денег во времени. Когда речь идет о больших сроках и больших деньгах, часто говорят, что деньги дешевеют со временем.

То есть рубль сейчас более ценный, чем рубль через год. Если квартиру можно продать дешевле и сейчас, то это лучше, чем чуть дороже и потом.

У этого принципа много обоснований: инфляция, политические риски, человеческая смертность и мировой прогресс.

Для простоты можно считать так: рыночные цены на жилье медленно падают, а деньги дешевеют из-за инфляции, поэтому квартиру лучше продавать сейчас.

Когда квартира продается по ликвидационной цене, погашается в первую очередь кредит. Остатки средств получает заемщик. Поэтому чем выше ликвидационная цена, тем больше денег останется у него на руках.

Ликвидационная стоимость у бюджетной квартиры ненамного отличается от рыночной. Ее проще всего продать на рынке, поскольку на них есть спрос. Элитная квартира в новостройке будет долго продаваться даже с дисконтом.

Мы выбрали квартиры в пределах одного района по данным портала недвижимости EMLS

Комментарий

25 минут от метро пешком

Комментарий

Высокие потолки, две минуты от метро

Комментарий

4 остановки от метро, без ремонта

Комментарий

Дом бизнес-класса, вид на Смольный собор

Ипотечный кредит выдается из расчета рыночной стоимости объекта. Если собственники квартиры оценивают ее дороже, чем оценочная компания, банк всё равно ориентируется на отчет и уменьшает сумму кредита. Поэтому стоимость покупаемой квартиры и рыночная стоимость, указанная оценщиком, не должны резко отличаться.

Если вам очень понравилась квартира, но она стоит дороже аналогов, поговорите с оценщиком. Если квартиру нужно оценить на определенную сумму, не бойтесь назвать ее. Оценщики войдут в ваше положение. Они могут поставить повышающий коэффициент на такие мелочи, как наличие стеклопакетов или хороший гарнитур на кухне, который якобы остается следующим хозяевам.

Если квартиру нужно оценить на определенную стоимость, не бойтесь поговорить с оценщиком и назвать ее

Для однокомнатной квартиры вилка в оценке достигает 600 000 рублей за счет повышающих коэффициентов.

Во многих квартирах сделана перепланировка. Если она несущественная и не затрагивает несущих конструкций, банк, скорее всего, ее пропустит. Оценщики указывают в отчетах характер перепланировки и то, сколько стоит узаконить ее официально. Банк сам решает, выдавать кредит под квартиру с перепланировкой или нет.

1. Звоните в несколько оценочных компаний сразу. Ориентируйтесь на цену и сроки оценки. На всё уйдет минимум неделя.
2. Выбирайте компанию с аккредитацией или со стажем. Так вы избежите мелких придирок банка к отчету. Можно сразу обращаться к проверенным банком оценщикам.
3. Назовите оценщику желаемую сумму оценки квартиры. Он может пойти навстречу.
4. Предложите выслать собственные фотографии. Оценщики любят дистанционную работу и, если можно будет составить отчет без выезда, скорее всего, согласятся.
5. Оценка действительна 6 месяцев. Не тяните с покупкой.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/evaluate/

Какие необходимы документы для оценки квартиры для ипотеки?

Согласно федеральному закону «Об ипотеке» заключение договора кредитования при покупке объекта недвижимого имущества невозможно без определения его ликвидной и рыночной стоимости.

Существует ряд компаний, которые проводят оценку и составляют экспертное заключение с указанием примерной цены приобретаемой собственности.

Важно! Промедление с обращением в оценочную организацию может плачевно обернуться для соискателя ипотечной ссуды. Если цена приобретаемой недвижимости, по результату работы экспертного специалиста, будет ниже заявленной продавцом, то покупателю не хватит денег. Размер банковской ссуды обычно не бывает больше ликвидной стоимости недвижимости.

Получая первичное одобрение банка, заемщик часто не думает о том, что окончательный размер денежной суммы, выделяемой на приобретение жилья, определяет её ценности.

При оформлении ипотеки недвижимое имущество является залоговым, и невозможно, чтобы продажная ценность была меньше общего размера кредита.

Займы на приобретение квартир пользуются наибольшей популярностью среди клиентов различных банков. Документы, необходимый для предоставления ссуды, обязательно включает в себя заключение эксперта о финансовой ликвидности залоговой жилплощади.

Положительная ценовая динамика и высокий процент реализации залоговой недвижимости на вторичном рынке снижает риски банка, а соответственно повышает шансы на выдачу ссуды.

Что представляет собой оценка квартиры?

Оценка квартиры происходит достаточно быстро и занимает примерно 3-4 дня.

Для получения экспертного заключения о стоимости и ликвидности приобретаемого жилья потенциальному заемщику следует придерживаться определенной последовательности действий:

• выбрать оценочную организацию;
• оформить договор об оказании экспертных услуг;
• оплатить предоставляемые исполнителем услуги;
• предоставить оценочной компании документы, необходимые для проведения анализа;
• обеспечить условия для беспрепятственной работы эксперта в помещении квартиры;
• получить отчет о настоящей стоимости предполагаемого жилья.

Сколько стоят услуги оценки Оплата услуг по выявлению реальной стоимости квартиры полностью производится заемщиком. Цены на данный вид услуг могут сильно разниться.

Это зависит от региона, в котором проводится экспертиза. Для центральных районов России, таких как Москва и Санкт-Петербург, сумма составит 3000-5000 рублей, а для регионов – 2000-3000 рублей.

Важно! Некоторые компании оказывают услугу «быстрая оценка». Это позволяет заказчику получить все необходимые бумаги в течение суток после подписания договора с исполнителем. Цена ускоренного анализа примерно в два раза превышает обычную.

Как правильно выбрать оценщика, оценочную компанию?

Существует огромное количество компаний, занимающихся оценкой квартир.

Определяясь с выбором экспертной организации, клиенту следует руководствоваться рядом параметров:

• легитимность, подтверждением которой служит свидетельство о членстве в СРО;
• наличие полиса страхования гражданской ответственности суммой в 300 000 рублей, и больше. Этот документ гарантирует выплату компенсации в пользу заказчика, при допущении ошибки экспертом.
• Низкая стоимость оценки квартиры – это повод задуматься, так как существует достаточно много недобросовестных исполнителей, желающих нажиться на ничего не подозревающих клиентах.

Большинство банков, при рассмотрении первичной заявки на выдачу ипотеки, предоставляют клиенту список рекомендуемых оценщиков.

Выбор в пользу одной из компаний, предложенных банком имеет ряд преимуществ:

• отсутствие необходимости согласования кандидатуры выбранного, стороннего, исполнителя с заимодавцем, что существенно убыстряет рассмотрение просьбы о кредитовании;
• наличие обширного опыта сотрудничества с потенциальным кредитором заказчика, что позволяет эксперту дать более полную и ясную оценку квартире.
• Банк не может настаивать на том, чтобы потенциальный заемщик воспользовался услугами какой-то определенной оценочной компании.

Оценка квартиры для банка

Методы оценки

Для определения настоящей стоимости квартиры, эксперт может использовать различные способы.

На практике существует три основных подхода:

• Сравнительный (рыночный) – сравнение всех похожих закрытых сделок с учетом специальных поправочных коэффициентов, значение которых формируется в зависимости от общих параметров рассматриваемого жилья.
• Затратный – основным фактором, влияющим на расчёт реальной стоимости недвижимого имущества, является стоимость постройки нового аналогичного объекта.
• Доходный – расчёт потенциальной прибыли, которую может принести оцениваемая квартира, если её использовать в качестве источника дохода. Чаще всего используется для оценки залоговой недвижимости при получении ипотеки.

Независимо от того, каким способом оценки жилья воспользуется эксперт, есть некоторые характеристики, на которые специалисты всегда обращают внимание:

• месторасположение, с точки зрения престижа, экологии и т.д.;
• наличие социальной инфраструктуры;
• техническое состояние постройки;
• благоустроенность дворовой территории.

Для квартиры обязательно определяются следующие параметры:

• общая площадь;
• планировка;
• качество внешней отделки;
• состояние коммуникаций;
• этаж.
• Наличие неузаконенных перепланировок существенно усложнит процедуру получения кредита.

Вам понравится!  Ипотечный кредит под строительство частного дома

Низкая оценочная стоимость квартиры

Если, согласно экспертной оценке, действительная цена квартиры оказывается меньше той, которую требует продавец, то стоит задуматься о целесообразности приобретения подобной недвижимости. В то же время причина разницы может быть в качестве проведенного анализа.

Когда ссуда, выдаваемая банком, значительно ниже требуемой, для покупки жилья, суммы, заемщик может прибегнуть к одному из следующих действий:

• отказаться от сделки;
• обратиться к другому специалисту по оценке;
• предоставить банку дополнительный залог (машину или дополнительную недвижимость);
• попросить скидку у продавца;
• взять кредит наличными с повышенной процентной ставкой, это позволит перекрыть недостающую сумму.

Необходимые документы

Анализ рыночной и ликвидной стоимости квартиры проводится непосредственно перед сделкой, когда уже имеется договоренность с продавцом. Прежде чем специалист начнет проводить оценку квартиры, ему потребуется, чтобы клиент предоставил ему ряд информации.

Пакеты документов, которые нужны эксперту для работы с физическими и юридическими лицами, несколько отличаются друг от друга. Некоторые необходимые справки и выписки заказывает сам оценщик.

Любой гражданин Российской Федерации имеет право подать заявку в банк с целью получения ссуды на покупку квартиры.

Пакет документов для физических лиц

Для предварительной оценки приобретаемой недвижимости заемщик обязан предоставить в экспертную компанию следующие документы:

• удостоверяющие право собственности (договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в собственность, ДДУ);
• эксплуатационный план из БТИ;
• кадастровый паспорт;
• справка об отсутствии угрозы сноса (не нужно для новостроек);
• выписка с указанием материала перекрытий (для зданий, построенных ранее 1960 года);
• паспорт.
• Все документы копируются для подшивки в конечный отчет.

Пакет документов для юридических лиц

Если приобретаемая квартира находится в стадии строительства, то в роли собственника выступает застройщик, который представляет собой юридическое лицо.

В такой ситуации эксперт потребует следующий перечень:

• документы, разрешающие проведение строительства;
• письменное подтверждение права собственности или договор, предусматривающий долгий срок, аренды земельного участка под домом, в котором находится квартира;
• полные регистрационные данные юридического лица, которое реализует жилье (название, адрес регистрации, ИНН и КПП);
• договор долевого участия (если предусмотрен сделкой);
• выписка об отсутствии обременений у приобретаемой недвижимости;
• архитектурно – строительная схема дома, той части строения, в которой располагается квартира;
• поэтажное проектное описание дома;
• документ, определяющий точные сроки сдачи жилого объекта в эксплуатацию;
• письменное подтверждение балансовой стоимости (если здание находится в собственности у застройщика).

Практически все документы, требуемые для оценки квартиры, заемщику придется собирать самостоятельно. Единственная справка, которую может заказать сам исполнитель, в лице экспертной компании, это выписка из ЕГРП о наличии обременений на потенциальную недвижимость.

Результат оценки квартиры

Когда сбор, необходимой информации, завершён, специалист-оценщик начинает обрабатывать данные. Обычно это занимает 1-2 дня. В результате заказчик получает отчет, которым будут руководствоваться работники банка, принимая решение о выдаче займа, его сумме и размере процентной ставке по кредиту.

В отчете обязательно должна содержаться следующая информация:

• реквизиты экспертной компании;
• паспортные данные заемщика;
• методы проведения оценки;
• общая характеристика объекта недвижимости;
• аналоговое исследование жилищного рынка;
• ликвидная и рыночная стоимость жилого помещения;
• приложение, содержащее копии всех предоставленных заемщиком документов и фотографии квартиры.

Письменная версия аналитической оценки, проделанной экспертом, выполняется в формате А4, прошнуровывается и имеет средний объем 25-30 листов. Страницы нумеруются, в документ заверяется с помощью печати и подписи ответственного сотрудника оценивающей компании.

Важно! Многие банки уделяют особое внимание качеству и количеству фотографий, прилагаемых к отчету. Фотосъемка должна проводиться днем в условиях хорошего освещения.

Сбор документов для получения ипотеки на квартиру процесс крайне трудоемкий. Когда встает вопрос об оценке потенциальной собственности, заемщик часто теряется.

Если подойти к данному вопросу с умом, то процедура определения оценочной стоимости пройдёт легко:

1. Сбор документов для подачи в экспертную компанию лучше начать заранее, до заключения договора с исполнителем.
2. Лучше остановить выбор на одной из фирм, предложенных банком-кредитором. Так можно избежать немало проблем, связанных с согласованием кандидата, а также уменьшается возможность попадания в мошеннические схемы.
3. Информативный и правильно оформленный отчет – это половина успеха. У сотрудников банка не должно возникать ни малейшего сомнения в объективности оценки квартиры. Не имея возможности лично осматривать каждый объект залога, работники финансово-кредитных организаций являются крайне мнительными. В связи с этим, даже мелкие недочеты оценщика могут плачевно обернуться для заемщика.

Высокая продажная стоимость залоговой квартиры на вторичном рынке сильно увеличивает шанс на получение ссуды и уменьшение процентной ставки по кредиту.

Источник: https://property911.ru/ipoteka/dokumenty-dlya-ocenki-kvartiry.html

Документы для оценки квартиры для ипотеки

Какие же документы для оценки квартиры для ипотеки нужно будет собрать?

Для проведения предварительной оценки недвижимости заемщик, являющийся физическим лицом, должен направить в экспертную компанию следующие документы:

Наименование документа	Где и кем выдается
Свидетельство о праве собственности на залоговое имущество или же выписка из ЕГРН.	Росреестр или МФЦ.
Правоустанавливающий документ (указывает, на каком основании закладываемая недвижимость стала собственностью потенциального заемщика): Договор ДУ с застройщиком – при покупке жилья в новостройке; Договор купли-продажи – если квартира приобретается на вторичном рынке; Договор дарения – если залогом выступает не объект покупки, а любое другое жилье, которое заемщик получил в дар; Нотариальное свидетельство о получении наследства – в аналогичной ситуации.	Имеется у владельца.
Технический паспорт на квартиру + разрешение на ее перепланировку (если она проводилась).	Жилищный комитет или любой другой орган местной администрации, имеющий схожие полномочия.
Технический паспорт на жилое помещение, включающий этажный план и экспликацию.	БТИ
Форма № 9 с указанием всех лиц, прописанных на данной жилплощади.	Жилищная контора или паспортный стол по месту регистрации заявителя. Выдается сразу же по предъявлению паспорта. Кроме того этот документ можно заказать через МФЦ, но тогда придется ждать и посещать его дважды.
Выписка, подтверждающая отсутствие обременений на закладываемый объект недвижимости.	Росреестр или МФЦ.
Внутренний паспорт гражданина РФ.	Имеется у владельца.
Фотографии оцениваемой квартиры, подъезда и прилегающей к дому территории – должны быть качественными, четкими, сделанными в светлое время суток. Без этих снимков банк может не одобрить заявку на ипотеку, поэтому потенциальный заемщик должен самостоятельно убедиться в их наличии.	Их делает сам оценщик.

Список необходимых документов считается общим и зависит от того, какая контора занимается оценкой залогового имущества. Все бумаги подаются в виде оригиналов. В дальнейшем с каждой из них нужно будет снять копии, которые прикладываются к итоговому отчету.

На заметку! Единственным подтверждением вашего сотрудничества с оценщиком является официальный договор. Если банк откажет в выдаче кредита по причине неправильно составленного заключения, вы сможете вернуть деньги и провести повторную оценку.

Бумаги от юридических лиц

Если приобретаемое жилье пребывает в стадии строительства, то ее собственником является застройщик, представляющий собой юридическое лицо.

Какие документы нужны оценщику в этом случае? Перед вами полный список:

• Разрешение на проведение строительных работ;
• Регистрационные данные застройщика – название, адрес регистрации, КПП, ИНН и др.;
• Архитектурно-строительная схема дома, в котором расположена покупаемая квартира;
• Письменное подтверждение права собственности или договор аренды земельного участка, на котором находится объект недвижимости;
• Договор на долевое участие в строительстве (если предусмотрен сделкой);
• Выписка, подтверждающая отсутствие обременений;
• Поэтажное проектное описание дома;
• Бумага, в которой указана предполагаемая дата сдачи объекта в эксплуатацию;
• Справка о балансовой стоимости жилья (если застройщик – хозяин объекта).

На заметку! Проведение оценочной деятельности оплачивает застройщик. Здесь также следует очень внимательно отнестись к выбору эксперта и заключить договор. Только тогда можно рассчитывать на возврат денежных средств в случае отказа банком.

Полезные советы

Совет 1. Некоторые бумаги следует заказывать заранее, ведь их подготовка занимает довольно много времени (например, справка БТИ и технический паспорт готовятся от 7 до 21 дня).

Совет 2. Многие документы имеют ограниченный срок действия, узнать который можно в соответствующей организации.

Совет 3. Большинство бумаг должен собрать сам заемщик или собственник квартиры, но некоторые из них можно заказать оценщику (например, выписку из ЕГПР о наличии или отсутствии обременений на квартиру).

Совет 4. Некоторые справки (например, технические свидетельства из БТИ) выдают только при наличии паспорта владельца и свидетельства о собственности или договора, на основании которого это право можно установить.

Что получает клиент по результатам проведения оценки?

Согласно законодательству, действующему в 2020 году, по завершению процедуры заказчику будет выдан отчет, содержащий в себе следующие сведения:

• Размер общей и жилой площади квартиры;
• Наличие парковочных мест у жилого дома;



• Состояние перекрытий;
• Высота потолков;
• Особенности планировки;
• Сведения о дворе, месте расположения и т. д.;
• Наличие газа, канализации, водопровода, электричества;
• Стоимость 1 кв. м. в квартире;
• Близость к станции метро, магазинам, остановкам общественного транспорта и прочим социальным объектам;
• Наличие или отсутствие балкона/лоджии, а также их остекления;
• Состояние фасада и подъезда;
• Мнение эксперта о необходимости проведения ремонтных работ;
• Выявленные изъяны (подтверждаются фотографиями);
• Строительный материал, из которого возведен дом;
• Другая информация.

Как видите, для проведения оценки закладываемой недвижимости потенциальному заемщику предстоит собрать внушительный пакет документов. Однако это вполне оправдано, так как позволит экспертам правильно рассчитать стоимость залогового объекта.

Источник: http://ipoteka-expert.com/dokumenty-dlya-ocenki-kvartiry-dlya-ipoteki/

Оценка квартиры для ипотеки

На основании отчета оценочной компании банк проводит свою аналитику, в результате чего конечная стоимость может быть значительно меньше. Это уже требования внутренних документов. Банк должен учитывать не только стоимость недвижимости на момент оценки, но и возможные риски, а также применять понижающие коэффициенты с учетом потенциальной цены в будущем. В среднем, от отчета об оценке можно смело вычитывать еще около 20-40% цены, которые уйдут на корректировку банком.

Некоторые клиенты задаются вопросом, зачем же тогда вообще делать оценку, если банк все равно проводит свой анализ? Это уже обязательное требование статьи 8 Закона №135-ФЗ. В одном из пунктов сказано, что оценку нужно обязательно проводить при ипотечном кредитовании, если есть споры касательно величины стоимости объекта.

Так как спорные ситуации касательно цены объекта залога могут возникнуть в любой момент, даже после оформления кредита, это потенциально может привести к отказу от выплат. То есть, повышаются риски, чего любой банк старается избегать всеми силами.

Как следствие возникает обязательное требование к потенциальным кредитам об оценке. Как уже было сказано выше, это правило распространяется только на те квартиры, которые предоставляются в залог дополнительно, помимо (или вместо) объекта кредитования.

Что хочет узнать банк

В теории банк может взять на работу оценщика с лицензией (другие не имеют права производить оценку). На практике услуги такого специалиста обходятся слишком дорого.

Потому банк запрашивает у клиентов отчеты об оценке от аккредитованных оценочных компаний и уже на их основании применяет корректировки.

То есть, банк хочет узнать, сколько официально будет стоить квартира, и только потом изменять стоимость в меньшую сторону (и практически никогда в большую) для минимизации рисков.

Документы для оценки квартиры

Для заключения договора об оценке квартиры оценочной компании нужно предоставить сравнительно небольшой пакет документов.

Некоторые организации также просят фотографии недвижимости с разных ракурсов, однако по правилам, оценщик обязан самостоятельно выезжать на место расположения объекта и лично фотографировать все, что ему может потребоваться.

Как следствие, лучше настаивать на личном выезде (в некоторых случаях, это может привести к повышению стоимости услуг компании). Нужно понимать, что фактически на качестве оценки это мало сказывается, так как алгоритмы оценки и общие принципы в обоих случаях одинаковы.

Для первичного жилья

При проведении оценки первичного жилья самыми важными документами являются:

• Акт приемки. В нем обязательно должен быть указан почтовый адрес квартиры (а не место строительства).
• Договор долевого участия.
• Паспорт клиента.

Зачастую дополнительной документации не требуется, так как все, что нужно для составления отчета есть в акте и договоре. Однако многое зависит от оценочной компании. При подписании договора рекомендуется уточнять у представителя оценочной компании, что еще может понадобиться для составления отчета.

Для вторичного жилья

При передаче в залог вторичного жилья подразумевается, что оно уже некоторое время принадлежит заемщику и все требуемые документы у него есть. Как следствие, придется предоставить:

• Техпаспорт БТИ.
• Свидетельство госрегистрации недвижимости.
• Договор покупки-продажи, дарения или любой другой аналогичный документ, подтверждающий факт владения квартирой.
• Паспорт клиента.

Стоимость услуг за составление отчета об оценке квартиры для ипотеки может варьироваться в очень широких пределах в зависимости от типа недвижимости, места его расположения, выбранной оценочной компании и территориального расположения объекта.

Например, самые дорогие варианты оценки в столице и областных центрах. Чем дальше от них, тем ниже цены. В среднем, один отчет об оценке стандартной квартиры, расположенной в городе и легко доступной для осмотра, обойдется примерно в 5-6 тысяч рублей. В отдельных случаях цена может быть ниже, но и выше она также бывает очень редко.

Оценка недвижимости вменяется в обязанности клиента. И оплачивать он ее должен за свой счет, без всякого права компенсации понесенных затрат (даже если банк в конечном итоге в кредите отказал). Из-за этого, нередко банк самостоятельно проводит предварительный анализ предлагаемой недвижимости.

Если ее стоимость устраивает и других причин для отказа нет, только тогда от клиента требуют оплатить оценку. Во многих случаях банки сотрудничают с отдельными, так называемыми аккредитованными оценщиками. Зачастую отчеты от них принимаются без замечаний.

Но так как банк по закону не может ограничить клиента, в теории, последний может обратиться и в другую, неаккредитованную конторы. Нужно понимать, что при этом банк будет придираться к каждой букве, цифре и запятой.

Оценивать квартиры могут только те оценщики, который имеют соответствующий квалификационный аттестат. Проще говоря – те, кто специально на это учился и может подтвердить факт обучения.

Такие лица могут работать от лица оценочной компании или на основании отдельного трудового договора.

В случае с оценкой недвижимости для банка, важным является разделение всех таких специалистов на независимых и аккредитованных.

Независимые специалисты

Это оценочные компании, которые не соответствуют требованиям банка или просто не пожелали подавать документы на аккредитацию. Это не значит, что они делают свою работу плохо, но это значит, что банк может не принимать их отчеты под любыми, даже надуманными поводами. Заставить рассматривать отчет можно, но проще обращаться сразу к аккредитованным компаниям.

Аккредитованные банком

В данную категорию попадают оценочные компании, которые выполняют все требования банка, благодаря чему появляются в его списках и рекомендуются клиента. В данном случае сотрудничество взаимовыгодное.

Банк получает лояльные компании, которые у него же обслуживаются и предоставляют отчеты в том виде, в котором нужно. Оценщики в свою очередь получают регулярный и стабильный приток клиентов.

Нередко есть и другие договоренности, например, об отчислении части оплаты в качестве агентского вознаграждения банку.

Выбирать нужно среди тех компаний, которые аккредитованы банком. Их перечень есть на сайте любого банка, но нужно помнить, что оценщик может быть аккредитован не во всех банках. То есть, его отчет может где-то не подойти. Это актуально для тех ситуаций, когда клиент еще сам не знает, где будет брать кредит.

Из представленного перечня компаний нужно выбрать ту, которая предоставляет свои услуги по минимально возможной цене и в подходящий срок. Важнее – цена. Срок обычно роли практически не играет, да и редко когда он превышает 1 неделю.

В остальном, разницы практически нет. Все работают по одинаковым правилам и предоставляют одинаковые пакеты услуг.

Удобства выбора аккредитованной компании заключается еще и в том, что потенциальному заемщику не нужно проверять документы, на основании которых оценщик работает. Да, лучше это все же сделать, на всякий случай, однако не обязательно.

Большинство банков устанавливает граничные сроки действительности отчетов об оценке. Их нужно заказывать заранее, но незадолго до обращения в банк.

Например, Сбербанк принимает отчеты составленные не позже чем за полгода до даты обращения в банк. Это верно и по отношению к другим банкам. В зависимости от выбранной финансовой организации, срок может изменяться.

Рекомендуется уточнять его по телефону горячей линии или непосредственно у специалистов.

Четкого требования о личном посещении оценщиком объекта, стоимость которого он должен определять, нигде нет. Однако та компания, которая самостоятельно обеспечивает выезд специалиста обычно выдает более качественный результат, к которому банк вряд ли придерется.

В отчете об оценке должно быть четко сказано, на основании чего он указал цену. Самый распространенный, простой и одновременно точный вариант: на основании существующих предложений на рынке с применением корректирующих коэффициентов. Обычно делается подборка из трех объектов и высчитывается средняя цена за квадратный метр.

Потом эта цена корректируется, в зависимости от того, насколько отличаются примеры от основного объекта в лучшую или худшую сторону, и потом полученная стоимость умножается на количество квадратных метров целевой квартиры. И только если никаких близких аналогов нет, оценка производится по другим, более сложным и не настолько точным принципам.

Нередко в отчете предлагается сразу несколько вариантов.

Главным и основным преимуществом оценки недвижимости является четкое определение цены квартиры. Разумеется, банк может (и скорее всего будет) снижать ее стоимость с целью минимизации рисков, но для этого он все равно должен отталкиваться от реальной стоимости. Как следствие, не получится слишком уж занизить цену и тем самым заставить клиента предоставлять еще один залог.

Кроме того, оценка может использоваться в суде, если до него дойдет, как подтверждение справедливой стоимости объекта недвижимости. Специалисты рекомендуют производить оценку даже в тех случаях, когда это не является обязательным требованием банка.

Так потенциальный или действующий заемщик может обезопасить себя от ничем не обоснованных условий, комиссий и штрафных платежей банка.

Источник: https://www.Sravni.ru/ipoteka/info/ocenka-kvartiry-dlja-ipoteki/

Какие документы нужны для проведения оценки квартиры для ипотеки? Список необходимых документов 2020 года

Вы выбрали квартиру, хотели оформить на нее ипотеку и праздновать новоселье, но внезапно узнали, что нужна еще какая-то оценка.

По закону «Об ипотеке» невозможно получить кредит на покупку недвижимости без определения ее рыночной стоимости. Для этого и проводится оценка.

Кому можно доверить проведение процедуры, и какие нужны документы для оценки квартиры для ипотеки, мы расскажем в статье.

Для чего нужна оценка квартиры при ипотечном кредитовании

При получении ипотеки банк выдает кредит под залог приобретаемой квартиры. Если заемщик не сможет его погасить, квартира достанется банку. Банк должен быть уверен, что, продав эту квартиру, он вернет средства, которые предоставил заемщику.

Банки не выдают ипотеку без страховки на период кредитования. Страховка нужна на случай, если в квартире, находящейся в залоге у банка, произойдет пожар, взрыв бытового газа, затопление или другие происшествия, способные вызвать порчу квартиры. Страховая компания хочет определить справедливую сумму, которую ей придется выплатить банку.

Резюмируем, оценка нужна для определения окончательной суммы ипотечного кредита и размера страховых выплат. Для многих станет открытием то, что оценка влияет на сумму выдаваемой ссуды. Если квартиру оценят дешевле, чем требует за нее продавец, покупателю может не хватить выдаваемых банком денег. Банк не даст денег больше рыночной стоимости жилья.

Как проходит эта процедура

Перед заказом оценки необходимо получить предварительное одобрение банка на ипотеку. Оценка проводится для определения окончательной суммы. Если вы закажете оценку перед обращением в банк, и вам откажут в ипотеке, для другого банка ее придется делать снова.

Последовательность действий:

• Договориться с продавцом и банком;
• Выбрать исполнителя;
• Заключить договор об оказании услуги;
• Произвести оплату;
• Предоставить необходимые для оценки документы;
• Обеспечить доступ оценщика к объекту;
• Получить отчет.

Кто делает

Рынок завален предложениями услуг по оценке квартир. Организации, проводящие оценку, делятся на три типа:

1. Компании;
2. Независимые экспертные юрлица;
3. Частные лица, оформленные как ИП.

У многих банков есть списки аккредитованных компаний, которым они доверяют. Лучше заказывать оценку у одобренных организаций. Наряду с «белыми» у банков есть и «черные списки» недобросовестных оценщиков.

Перед заказом процедуры кандидатура выбранного оценщика согласуется с банком. Если оценщик или его отчет не устроит банк, вам придется заказывать и оплачивать процедуру снова.

При выборе оценщика, зарегистрированного как ИП, проверьте его полис страхования ответственности. Он должен быть оформлен не менее чем на 300 тыс. рублей. Полис гарантирует выплаты в случае причинения ущерба заказчику оценки в результате нарушения правил и стандартов оценочной деятельности.

Смотрите на эту же тему:  Условия выдачи военной ипотеки в [y] году

Кто оплачивает услугу и сколько стоит

Продавец определяет цену квартиры самостоятельно. Когда рынок пресыщен предложениями, он может сделать оценку за свой счет, получив конкурентное преимущество в виде готовности к сделке и экономии ресурсов покупателя.

Чаще оценка нужна покупателю, поскольку банки и страховые компании не возьмут квартиру в работу без нее. Стоимость процедуры зависит от региона. В Санкт-Петербурге и Москве оценка в среднем стоит 4-5 тыс. рублей. В регионах она дешевле примерно в 2 раза. Факторы, которые могут повлиять на удорожание:

• Метраж квартиры (чем больше, тем дороже);
• Срочность (оценка за сутки стоит вдвое дороже);
• Удаленность объекта от офиса оценщика.

Как выглядит конечный отчет

Отчет представляет собой документ, состоящий из текстовой информации и фотографий квартиры. Большое внимание уделяется качеству и количеству снимков. Если фотографий будет мало или они будут размытые, банк может не принять отчет. Постарайтесь выбрать светлое время суток и обеспечить хорошее освещение.

Отчет должен содержать:

1. Паспортные данные заемщика;
2. Реквизиты компании, проводившей оценку;
3. Характеристику объекта;
4. Метод проведения оценки;
5. Исследование аналогичных объектов на рынке;
6. Рыночную стоимость объекта.

В приложении к отчету обычно находятся копии документов, предоставленных заказчиком, и документы, подтверждающие право оценщиков заниматься этим видом деятельности (дипломы, квалификационные аттестаты, страховые полисы). Отчет прошивается и опечатывается с указанием количества страниц и отправляется на подпись сотруднику отдела качества.

Изготовление отчета занимает 3-6 дней. За дополнительную плату можно ускорить процесс. По закону отчет действителен в течение полугода.

Список документов для оценки

Собрать необходимые документы — один из этапов оценки. Вы должны предоставить их оценщику еще до процедуры самого осмотра объекта. Если квартира приобретается в строящемся доме, то собственником такого жилья является застройщик. В этом случае пакет документов будет отличаться.

Пакет документов для физических лиц

• Документ, объясняющий, на каком основании закладываемая недвижимость появилась в собственности заемщика (договор ДУ, купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве от нотариуса).
• Кадастровый паспорт.
• Техпаспорт из БТИ.
• Справка, исключающая угрозу сноса для вторичного жилья.
• Выписка с информацией о материалах перекрытий для зданий, введенных в эксплуатацию до 1960 года.
• Справка по форме № 9 из паспортного стола с указанием всех зарегистрированных в квартире.
• Паспорт заказчика.

Пакет документов для юридических лиц

1. Разрешение на строительство;
2. Договор долевого участия;
3. Документ, подтверждающий право собственности на землю, на которой стоит дом, или договор долгосрочной аренды;
4. Выписка, подтверждающая отсутствие обременений;
5. Схема части дома, где располагается квартира;
6. Проектное описание каждого этажа дома;
7. Документ, подтверждающий сроки сдачи дома в эксплуатацию;
8. Справка о балансовой стоимости.

Какие документы могут быть заказаны оценщиком

Перечень документов для проведения оценки впечатляет. Ситуация усугубляется тем, что некоторые из них не выдаются день в день. Справка БТИ и техпаспорт готовятся от одной до трех недель и выдаются только по предъявлению свидетельства о собственности или договора, на основании которого это право можно установить, и паспорта собственника.

Сбор документов всегда ложится на плечи заказчика процедуры. Начинать собирать их нужно заранее, чтобы все успеть. У многих документов существует «срок годности». Но оценщик может взять на себя заказ выписки из ЕГРП об отсутствии обременений в Управлении Росреестра.

Особенности для отдельных банков

Банки предъявляют свои требования к оценке и организациям, оказывающим услугу. Рассмотрим подробнее условия лидеров ипотечного кредитования.

Сбербанк

У Сбербанка есть собственный перечень оценочных организаций, который вы найдете на его сайте. Банк не имеет права навязывать определенного оценщика, поэтому в требованиях к отчету есть оговорка. Можно заказать оценку у организации или лица не из этого списка, но оценщик должен удовлетворять требованиям банка к оценочным организациям.

Основные требования Сбербанка к процедуре:

• Оценка невозможна без очного осмотра и идентификации объекта оценщиком.
• Повышенные требования к фотографиям (цветные, качественные, демонстрирующие объект со всех сторон, в том числе окружение, виды из окон, места для подключения сантехнического оборудования, все имеющиеся дефекты и т.д.).
• Обязателен анализ рынка в сегменте, к которому относится объект с приведением ссылок на источники информации (телефоны агентов, ссылки на страницы в Интернете).

ВТБ-24

Втб24 имеет собственный перечень оценщиков, которым доверяет. Подобно Сбербанку он разрешает воспользоваться услугами оценщиков не из списка, но трудно сказать, к чему это приведет, и будет ли принят такой отчет.

На сайте банка есть ссылка на партнерский сервис, где можно заказать оценку. Втб24 обещает, что процедура не займет более 1-2 дней.

Газпромбанк

Газпромбанк имеет свой список доверенных организаций и документ с требованиями к отчету об оценке, который напоминает требования Сбербанка. Оценки для Газпрома отличается указанием точных сроков:

1. Срок с даты осмотра до даты составления Отчета не должен превышать 3 месяца.
2. Анализ рыночных цен, касающийся расположения и сегмента рынка недвижимости, к которому относится объект, должен быть проведен не ранее 9 месяцев до даты оценки.

Обычно оценку объектов недвижимости заказывают для вторички. Для новостроек она требуется редко, поскольку застройщик уже имеет несколько банков-партнеров, в которых можно взять ипотеку.

А вот при рефинансировании ипотеки, взятой на новостройку, вам придется делать оценку, даже если с момента покупки прошло совсем немного времени.

Если вы столкнулись с такой необходимостью, хочется пожелать вам терпения в подготовке документов и удачи в поиске грамотного и недорогого оценщика.

Источник: https://Bizneslab.com/dokumenty-dlya-otsenki-kvartiry-dlya-ipoteki/

Оценка ипотечной квартиры в новостройке. Зачем? Как проходит? Как сэкономить?

5 недель назад курьер оценочной компании принесла мне на работу отчет об оценке квартиры. Читал его с интересом. Вот только спустя столько времени дошли руки сделать серию статей по этой теме. Начнем с самых основных вопросов: Зачем? Как проходит? Как сэкономить?

В этой статье мы будем изучать вопрос оценки исключительно с позиции ипотечного заемщика (квартира в новостройке). И да, рассказываю как сам все понял. Чуть серьезнее обычного

Поехали!

Зачем вообще нужна оценка квартиры?

Итак, у вас ипотека. Вы недавно получили ключи от квартиры в новостройке. Что нужно делать дальше? Дальше надо получить закладную из банка (или доп.соглашение об ее отмене) и податься на право собственности. Именно в такой последовательности.

А все потому что закладная или отменяющее доп.соглашение нужны для оформления ипотечной квартиры в собственность

По факту все еще сложнее. На иллюстрации я изобразил зачем каждой стороне нужен отчет об оценке квартиры:

То есть, суть оценки в том, чтобы все стороны получили конкретную цифру стоимости квартиры заемщика

В акте приема-передачи обычно указывается срок, в который покупателю нужно получить право собственности. Со стороны банка этот документ необходим для начисления страховки на объект недвижимости (ее не будет — повысится ставка по ипотеке). И это все завязано на отчетах об оценке квартиры.

Как проходит оценка квартиры?

Перед описанием процесса копнем поглубже. Оценкой квартиры могут заниматься только аккредитованные для этого компании и специалисты соответствующей квалификации. Меня самого удивило, что в приложении отчета об указывают даже это:

Лично-смазанный снимок. Тот случай, когда диплом экономиста реально пригодился. Извините, не мог не съязвить

• Оценка делится, как понял, на три этапа:
• 1. Посещение объекта для сбора исходных данных
• 2. Камеральная обработка
• 3. Предоставление отчета

Первый этап у меня занял около 15-ти минут. Пришла харизматичная девушка с поставленным джазовым голосом и дредами. Сделала кучу снимков и приняла платеж за услугу.

Видите большой синий калькулятор? Со слов специалиста — новейшая отечественная разработка.

Что подготовить к первому этапу:

• Действующий адрес электронной почты (пришлют уведомления и отчеты)
• ДДУ (сфоткают)
• Поэтажный план с квартирой (выдается при подписании акта приема-передачи)
• Скан паспорта (можно отправить по почте)
• Акт приема-передачи подписанный застройщиком (сфоткают или можно отправить по почте)

Сейчас точно не вспомню, но готовый отчет уже был на руках где-то через 4-5 рабочих дней. С ним уже поперся в банк.

Важно: отчет об оценке имеет свою силу в течение полугода

Как сэкономить на оценке квартиры?

Банк может сам порекомендовать компанию, можно самому наткнуться на подходящее объявление в соц.сетях или где-то еще. Важно другое — проверять имеет ли компания лицензию на оказание таких услуг. У каждого исполнителя своя стоимость.

По сути составление отчетов по оценке в период заселения — однотипная работа (грубо: ctrl+c ctrl+v). Есть аккредитованные компании, которые дают скидку при «оптовых» заказах. Ищите такую, объединяйтесь с соседями по дому и ждите исполнителя.

Личный пример: компания А предложила за проведение оценки 5 000р., компания B предложила моей соседке стоимость 2000р. при условии приглашения еще двух человек. Я оказался вторым

Заключение

Честно, жесть какая-то да? Вот это вот все. Это мы еще в отчет об оценке не залезали. Давайте подытожим основное:

1. 1. Оценку делаем без промедлений
2. 2. Проверяем имеют ли выбранные компании право заниматься оценкой квартир
3. 3. Находим самую дешевую, если это важно
4. 4. Бережно храним отчеты и документ об итоговой стоимости жилья

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5beccad3b37aba00a9700914/5d50045f1e8e3f00ae5da03b